不動産取引における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは何ですか？
不動産の売買において、売り主が負う責任の一つが「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」です。
この責任は、不動産取引時に売り主が買い主に対して負う責任です。
瑕疵担保責任という言葉は法律で使用されることがありますが、一般的な日常会話ではあまり使われません。
売り主は瑕疵担保責任により、買い主に予期せぬ負担が生じないよう義務があるのです。
瑕疵とは、不動産の傷や地面のヒビなど、見た目でわかるものだけでなく、売却時に公表された情報と実際の物件の状況に差異がある場合も含まれます。
つまり、売り主は、不動産の問題や欠陥について買い主に正確な情報を提供する責任を負っています。
もしも売り主が不動産に瑕疵があることを隠蔽したり、虚偽の情報を提供した場合、買い主は瑕疵のある物件に関して損害賠償を請求することができます。
また、2020年の民法改正により、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」という言葉で表現されるようになりました。
内容としては大きな違いはありませんが、損害賠償請求などの方法に関しては一部異なる点があります。
したがって、売り主としては新たな契約不適合責任についても理解しておくことが重要です。
瑕疵担保責任は見た目で分からない「隠れた瑕疵」についても適用されます。
つまり、建物の傷だけでなく、内部の問題や構造上の欠陥なども責任を負うことになります。
これは買い主に公正な取引を提供するための措置であり、売り主は隠蔽や虚偽の情報提供を避け、コンプライアンスを遵守する必要があります。
隠れた瑕疵にはいくつかのタイプがあります。
例えば、物理的瑕疵は、壁や床の隠れた傷や経年劣化、配管の問題などが含まれます。
法律的瑕疵は、建築許可や土地利用制限の違反など、法律上の問題が隠れている場合を指します。
そして、環境的瑕疵は、土地や周囲の環境に関する問題、例えば地震や洪水のリスクなどです。
売り主としては、これらの瑕疵について買い主に対して正確な情報を提供することが求められます。
もしも隠れた瑕疵が見つかった場合、買い主は売り主に対して損害賠償を請求できる可能性があります。
したがって、買い主と売り主の双方が瑕疵担保責任（契約不適合責任）について理解し、公正な不動産取引を行うことが大切です。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、外見上は問題がないように見えるものの、内部に隠れた問題や欠陥が存在する状態を指します。
例えば、新しく住み始めた直後に雨漏りが発生したり、白アリの被害があったりするケースが物理的瑕疵に該当します。
また、建物の地下部分に危険物や違法廃棄物が埋まっていたり、建物が耐震基準を満たしていない場合も、物理的瑕疵として考えられます。
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、物件自体には問題がないものの、法令に違反している状態にある物件を指します。
つまり、建物や土地の使用や所有に関して、法律や規制を守っていない場合にこの瑕疵が生じます。
参考ページ：契約 不適合 責任 責任範囲や注意点をわかり やすく解説
例えば、建築基準法や都市計画法に違反している建物、土地利用法や建物管理規約に違反している不動産などが法律的瑕疵の例とされます。
これらの物件は、法的に問題があり、取引や使用に際して問題が生じる可能性があります。